修繕義務を負わない場合

建物の設備などが壊れたとしても、貸主が修繕義務を負わない場合があります。それは「借主が(わざと、あるいは誤って)壊してしまったもの」を修理する場合です。借主は、借りている建物をその用法に従って使用しなければならない義務(善管注意義務)を負っています。他人(貸主)の建物を借りて使っているのですから、壊したりすることのないように丁寧に使わなければならないのです。家の中でゴルフスウィングの練習をしていたら扉板を割ってしまった、子供が壁に落書きをしてしまった、などはいずれも借主自身に原因があって建物が壊れたり汚れたりしたもので、借主の善管注意義務に違反しているのです。このような破損や汚損については借主が当然に費用負担をして修繕をしなければならないものとなります。民法の原則で修繕費用は貸主負担となっていても、借主に故意(わざとやる)や過失(誤り・落ち度)があって修理・交換が必要になった分については、注意して丁寧に使っていればそのような破損や汚損が発生することはなかったのですから、借主の債務不履行にもとづく損害となります。後述する原状回復特約があるないに関係なく、このような損害については借主が賠償する(費用を負担する)義務があるのは当然となるのです。カーペットや畳表は、年数が経てば当然に汚れたりすり減ったりするものです。10年も経てば給湯器も調子が悪くなりますし、ガスコンロもさびついてくるなど劣化してきます。このような損耗や劣化は、借主に何の責任がなくても発生します。どんなに丁寧に、腫れ物に触るように使っていても、極端にいえば誰も使っていなくても劣化し損耗します。したがって「わざと」あるいは「誤って」汚した、壊したとは本質的に異なるものです。このような損耗や劣化を自然損耗・経年劣化といいます。そして、原状回復費用を借主に負担させることができるかどうかでもっともトラブルになるのが、この自然損耗・経年劣化した部分の修繕費用です。修繕費用の負担は貸主というのが民法の決まりですが、貸主が修繕義務を負うのはまさにこのような自然損耗・経年劣化が発生した場合に必要となる修理・交換です。国土交通省が作成した「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」でも、経年劣化・通常損耗は「賃料に含まれる部分」と明記して貸主が費用負担するものだとされています。それを借主に負担させようというのですからトラブルになって当然です。

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